1. Как не стать «горе-инвестором» в недвижимость?
У риелторов есть такое понятие: «горе-инвесторы» в недвижимость. Это люди, которые начитались рекламных буклетов, поддались на уговоры манагеров застройщиков и начали бездумно покупать недвижимость в новостройках чем дешевле, тем лучше, чтобы заработать на перепродаже этой недвижимости.
В этом году таких «горе-инвесторов» в недвижимость будет больше, потому что многие попадаются в ловушку с отложенным платежом. Это «инвесторская» рассрочка: 50 % в начале стройки + 50 % в конце вносит новый покупатель
Казалось бы, здорово. Но такие люди оценивают ликвидность недвижимости поверхностно и совершают основные ошибки «горе-инвестора»:
1. Дом, куда планируется инвестиция, состоит из «инвестиционных», то есть малогабаритных студий и 1-комнатных квартир. Это конкуренция только по цене на выходе. Так много не заработаешь.
Вывод: оценивайте соотношение типов квартир в доме. Лучше, чтобы оно было пропорциональным. Да, студий и 1-комнатных квартир должно быть больше. Но сильный перекос — это плохо.
2. Огромное количество квартир на этаже. Их количество может приближаться к 20. Все минусы укладываются в ёмкое определение «эффект общежития». Это неликвидные квартиры.
Вывод: меньше квартир на этаже — выше ликвидность объекта недвижимости!
Не зря в «высоких сегментах» рынка недвижимости насчитывается максимум 6 квартир. Норма 4. Для хорошего «комфорт-класса» норма до 8. Выше 10 квартир на этаже — это признак экономии. Можно рассматривать такие проекты, только если другие характеристики объекта инвестирования в недвижимость на высоте.
Страшные картинки «квартирографии» на фото ниже — такие примеры. Видите длинные коридоры и огромное количество квартир на этаже? Так вот это понижает ликвидность недвижимости.
2. Как выбрать объект, проект, сам жилой комплекс для инвестирования в недвижимость?
Теперь поговорим о том, как выбрать объект недвижимости, проект, сам жилой комплекс для инвестирования в недвижимость и не допустить ошибки.
Не ведитесь на упаковку объекта для инвестиций. Так вы переплачиваете за маркетинговую составляющую проекта. Проще говоря, оставляете чаевые мяснику, который вам завернул колбасу в пергамент.
Приведём пример. В Петербурге супермодный и популярный застройщик с крутым маркетингом — это девелоперская компания «Легенда». Они меняют рынок УТП в функциональности планировок в противовес количеству квадратных метров. Как говорит так называемый рэпер «Гнойный», есть такой и очень популярен, — это «антихайп».
Итак, прекрасные вкусно упакованные объекты недвижимости, — если по цене выше чем на 10 % в сравнении с аналогами, — не берите.
Упаковка объекта инвестирования важна, чтобы привлечь деньги дольщиков в проект. Маркетинговые затраты — это 3–7 % стоимости. Столько стоит упаковка объекта недвижимости.
Когда дом готов, бренд уступает место полицейскому адресу. Громкое название ЖК, фантики от упаковки, рекламный шум не пригодятся, когда дом будет уже готов. Вам придётся объяснять покупателям, почему 1-комнатная квартира стоит в два раза дороже, чем такая же в доме через дорогу.
Вывод. Если проект дорого упакован — оплачивает покупатель. Да, инновации, технологии, уникальные решения помогают отстроиться от конкурентов при продаже. Но когда дом строится и мощно упакован крутыми маркетологами — это одно. А когда рядовой «горе-инвестор» остаётся один на один с рынком недвижимости и пытается заработать на перепродаже дороже рынка, шоколадка в кармане тает и остаётся фантик от упаковки.
Для перепродажи недвижимости оценивайте соотношение: локация — цена — надёжность — технические параметры и характеристики. Упаковка объекта недвижимости на последнем месте, и только если продавать в стройке, пока идёт «хайп» проекта и не закрыты маркетинговые бюджеты на его поддержку.
3. Что важно при выборе местоположения или «локации» объекта инвестирования в недвижимость?
«Горе-инвесторы» покупают недвижимость только в своём районе, даже если сами не считают его идеальным для жизни. Люди привыкают к месту, «прикипают» и для инвестирования в недвижимость приоритетно рассматривают район своего проживания, когда начинают инвестировать. Это не всегда оправдано, потому что другие районы могут оказаться более привлекательными для инвестиций в недвижимость.
Привычка мешает смотреть шире родного района и объективно оценивать разные локации города для инвестирования в недвижимость, сравнивать их по важным не для себя, а для будущих покупателей показателям.
Вывод: разделяйте объекты недвижимости, где хотите жить сами и куда лучше инвестировать.
Что это за важные параметры, которые интересуют покупателей недвижимости кроме района и цены?
Авторитетные в сфере недвижимости аналитики «БН», «ЦИАН», «Петербургской Недвижимости» сходятся, что это наличие рядом:
1. Социальной инфраструктуры, а именно школ, садиков, поликлиник.
2. Мест досуга и отдыха: парков, городских пространств, торгово-развлекательных комплексов, фитнес-клубов, других «якорей» и популярных городских объектов.
3. Наличие торговой инфраструктуры.
4. Экология в смысле отсутствия рядом крупных производств, свалок и тому подобного.
5. Близость известных достопримечательностей и важных городских объектов.
Специально сюда не включал самый главный для среднестатистического горожанина пункт № 1. Это близость объекта недвижимости к метро. Дело в том, что рядом с «нормальными» станциями метро всё застроено в прежние времена. Окраины менее привлекательны, а рынок недвижимости затарен домами «эконом» и «комфорт-класса», где по важности близость к метро находится на 1-м месте.
Поэтому для инвестирования можно рассматривать «высокие» сегменты недвижимости «бизнес», «премиум» и «элит-класса», где близость к метро отходит на 2-й план, а покупатели обращают внимание на инженерную начинку, архитектуру, «камерность», видовые характеристики, «социальную однородность», престиж места и планировочные решения объекта недвижимости.
Да, порог входа в высокий сегмент рынка недвижимости выше, но этот сегмент растёт быстрее и меньше чувствителен к экономической ситуации.
Далее, что важно в самой квартире.
4. Какие характеристики самой квартиры делают её привлекательной для инвестиций?
Выше мы уже поговорили о том, как выбрать проект ЖК под инвестиции, в чём разница между различными ЖК, как учитывать, каким образом рекламные затраты влияют на ценность объекта инвестирования в недвижимость и что важно в инфраструктуре жилого объекта для инвестиций.
Теперь о том, какие характеристики квартиры делают её привлекательной для инвестиций в недвижимость.
Кроме моментов, которые влияют на выбор местоположения объекта под инвестиции, важны также уникальные характеристики самого объекта инвестирования в недвижимость.
Время студий прошло. Рынок недвижимости ими затарен. И при незначительной разнице в цене конечный потребитель купит 1-комнатную квартиру. Дело в том, что восходящий тренд нулевых годов — малогабаритные квартиры до 30 м2, чаще 20–25 м2, — уже лет пять, как неуклонно снижается.
Рынок новостроек медленный и консервативный. Цикл строительства ЖК составляет только 2–3 года. Сам проект, начиная с разработки планировок и маркетингового плана до момента ввода готового ЖК в эксплуатацию, занимает 5–7 лет. Прибавим 2 года на экспозицию самой квартиры.
Такое время на продажу 3-комнатных квартир обозначил строительный магнат Вячеслав Заренков, основатель и до недавнего времени крупнейший собственник ГК «Эталон» («ЛенСпецСМУ» в Питере, «Эталон-Инвест» в Москве).
Вот и получилось, что застройщики стали следовать тренду — «лепить» везде студии. Мы уже рассматривали как антипример проекты ЖК, которые состоят целиком из студий, когда беседовали о важности выбора самого проекта для инвестирования в недвижимость.
Какие характеристики помогут квартире продаться быстро?
1. Даже если инвестировать в студию, но грамотно выбрать проект ЖК, можно заработать.
- Обратите внимание на квадратную планировку квартиры вместо прямоугольной.
- Два окна лучше одного. Это бывает редко.
- Лоджия вместо балкона, чтобы увеличить полезную площадь объекта инвестирования.
Эти три рекомендации можно учитывать при выборе любой квартиры под инвестиции, начиная со студий.
2. Нестандартные планировки могут быть как минусом, так и плюсом.
Лучшее — враг хорошего. Такая квартира может долго искать нестандартного покупателя, а может уйти влёт, если грамотно подать. Посоветуйтесь с риелтором, которому доверяете, как выгодно показать ценность редкой планировки объекта недвижимости, чтобы продать дороже исходной цены. Лучше это сделать до входа в инвестицию, то есть до покупки объекта недвижимости.
3. Этаж, вид и что за окнами.
Если этаж не является явным преимуществом при продаже объекта недвижимости, например, есть прекрасный вид из окон, большая высота потолков, отдельный вход, дополнительное окно, любая другая изюминка, то берите средние 3–7 этажи.
Дело в том, что половина покупателей недвижимости переезжает из малых городов. Не все жили на высоких этажах. Многим психологически не комфортно жить в середине дома и понимать, что над тобой ещё 15 соседей, когда ты полжизни прожил в пятиэтажке. Знаю это по отзывам клиентов из регионов, на обслуживании которых специализировался, когда работал по найму у застройщика.
Есть ещё рекомендации для тех, кому близка тема инвестирования в недвижимость, которые я представлю в последующих публикациях, опираясь на свой 15-летний опыт эксперта по инвестициям в новостройки.
Квартиры в новостройках СПб — Подбор за 1 день БЕСПЛАТНО:
https://www.youtube.com/watch?v=HM2FLQVzeFM
Авторские видеообзоры новостроек СПб смотрите на моём Ютуб канале — Леонид Белик / Новостройки СПб YouTube
https://1belik.ru/kviz — ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ, ЧТОБЫ ПОЛУЧИТЬ ПОДБОРКУ КВАРТИР ПОД ВАШУ СИТУАЦИЮ.
С уважением, Леонид Белик.
Эксперт по недвижимости, обозреватель новостроек, публицист. С 2005 года помогаю улучшить жилищные условия и выгодно инвестировать в недвижимость.
Бесплатно консультирую по недвижимости в Санкт-Петербурге:
8 (921) 588-81-33 Леонид Белик