Леонид Белик – Риелтор

ЖК «бизнес-класса» вместо коммуналок — реновация исторического центра Петербурга

Хорошо, что в Петербурге есть что посмотреть.

Показывал новостройки в центре СПб директору агентства недвижимости из ФРГ.

Купить квартиру в центре Петербурга можно по цене, как в Германии. Цена «Царской столицы» группы «Эталон» — это Лейпциг. «Дом у Невского» компании RBI по цене ближе к Берлину. До Мюнхена, самого дорогого города ФРГ, не дотягивают обе новостройки «бизнеc-класса».

Коллега говорит, похожа «Царская столица» на новые кварталы европейских городов. Меня удивила разница коэффициента парковочных мест. В Германии норма: 1 место на 1 квартиру. У нас роскошь — 0,5.

ЖК Царская столица с высоты птичьего полёта.

Тренд в ФРГ, который придёт в Петербурге лет через пять, — это санация старого фонда. То есть не как сейчас делает «СПб реновация» с 5-этажками 60-х годов на окраинах СПб, а реновация исторического центра с сохранением внешнего вида домов.

Петербург, где дома — шедевры архитектуры — нуждаются в реставрации, такая реновация решит много проблем, но и создаст новые.

В отличие от некоторых европейских стран, у нас нельзя через постановление правительства переселить собственников в добровольно-принудительном порядке. Можно создать условия, при которых люди согласятся обменять коммуналку в центре города на квартиру в спальном районе.

Петербург растёт, приезжают новые люди, другие улучшаю жилищные условия. Новостройки на окраинах СПб удовлетворяют не всех. Жилые комплексы «комфорт-класса» рядом с метро могут не подойти покупателям ЖК «бизнес-класса», которые ищут квартиру в центре СПб. Застройщики активно строят жилые комплексы в центре Петербурга вместо промзон. Однако хороших участков всё меньше, и они не всегда ассоциируются с мечтой о квартире в центре Санкт-Петербурга.

С другой стороны, некогда красивые здания ведущих архитекторов прошлого приходят в негодность. Коммуналки часто населены гастарбайтерами, которые снимают квартиры в центре в складчину. Либо коренные жители не готовы инвестировать в «сохранение культурного наследия». Государство не всегда щедро оплачивает ремонт и реставрацию, а местные управляющие компании не могут обеспечить первозданный облик исторических домов и хорошие бытовые условия без существенного повышения сборов. К этому не всегда готовы социально неоднородные жители исторического центра Петербурга.

Может быть, многие неблагополучные собственники согласятся поменять жилплощадь в центре Санкт-Петербурга на квартиру в проектах массовой застройки. Особенно если им помогут принять решение разнообразные средства убеждения, которые всегда найдутся в арсенале властей.

Поэтому реновация, или, как говорят зарубежные эксперты, «санация» центра Петербурга — это вопрос времени.

Придут застройщики. Вместо ветхих зданий минувших эпох появятся новостройки «бизнес» и «элит-класса». Конечно, с сохранением внешнего вида и даже назначения под жилой комплекс или апарт-отель. Многие дома, где сейчас коммуналки, по сути изначально строились как комплекс апартаментов. Например, «Толстовский дом» на набережной реки Фонтанки, 54 или улице Рубинштейна, 15–17.

Фото с сайта элитной недвижимости Петербурга: lifedeluxe.ru
Фото с сайта элитной недвижимости Петербурга: lifedeluxe.ru

Технически задача сохранения исторического облика зданий также решается. Например, здание ТЦ «Стокманн Невский Центр» на Невском проспекте, 114–116 финский концерн построил заново в прежнем историческом облике.

Да, были протесты несогласных рядовых граждан, известных петербуржцев, что финны что-то нарушили. Но время прошло и никто уже не вспомнит, что именно. Дом стоит, концерн «Стокманн» приносит прибыль городу, людям нравится посещать новый торговый центр, который помогает Петербургу развиваться.

Возможно, «город-музей под открытым небом» — хорошая концепция, если брать деньги за вход, чтобы на эти деньги сделать городскую среду дружелюбной. Тогда дальше можно «сдувать пылинки» и «покрывать лаком» газгольдеры, водонапорные башни и прочие промышленные объекты прошлого в кварталах новостроек, культурная ценность которых вызывает сомнение.

Другой путь — это скорректировать градостроительный план согласно потребностям современного мегаполиса. Можно провести редевелопмент, реновацию или санацию жилого фонда центральных районов СПб, чтобы поправить городской бюджет и сформировать комфортную городскую среду, о которой говорят урбанисты.

Строительный сектор ждёт последствий отказа от практики строительства новостроек за счёт дольщиков по ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», за соблюдение которого 10 лет боролись, а теперь решено отказаться. Новостройки вместо средств дольщиков теперь будут финансироваться за счёт банковских проектных кредитов. По словам экспертов, смена «правил игры» неизбежно приведёт к подорожанию, то есть повышению цен на квартиры в новостройках на 10–20 %.

Кроме этого, снижается прибыльность или маржинальность строительства, проявляется затаривание рынка квартирами в глобальных проектах комплексного освоения территорий. Эти и другие тенденции предвещают кризис рынка новостроек и в конечном итоге всего рынка недвижимости.

Получается, что застройщикам нужен новый импульс, вектор развития, «голубой океан», где они смогут созидать, строить и зарабатывать уже по новым правилам, а не за счёт и так закредитованных средних слоёв населения, которые не потянут покупку квартиры в ЖК «бизнес-класса» и элитных домов в историческом центре Петербурга.

Массовая реновация или санация жилого фонда центральных районов Санкт-Петербурга может оживить проекты на окраинах СПб, где в «добровольно-принудительном» порядке будут улучшать жилищные условия бывшие жители коммуналок. Люди получат отдельные квартиры вместо комнатушек, прирастут квадратными метрами. Инвесторы выкупят для них квартиры в новостройках масс-маркета, а исторические дома реконструируют с сохранением исторического облика под новостройки «бизнес-класса» и элитные дома в центре СПб.

Застройщики перестроятся на новую модель рынка, город получит деньги, жители коммуналок — отдельные квартиры, а состоятельные граждане — возможность купить квартиру в центре Петербурга и комфортно жить рядом с похожими по образу жизни соседями — другими покупателями квартир в центре Петербурга.

Повод задуматься?

Авторские видеообзоры жилых комплексов города Санкт-Петербурга смотрите на моём Ютуб канале: Леонид Белик. ЖК СПб. Новостройки СПб. YouTube

С уважением, Леонид Белик.

Эксперт по недвижимости, обозреватель новостроек, публицист. С 2005 года помогаю улучшить жилищные условия и выгодно инвестировать в недвижимость.

Бесплатно консультирую по недвижимости в Санкт-Петербурге:

8 (921) 588-81-33 Леонид Белик

WhatsApp
Viber
Telegram
Skype
SkypeСall





Поделиться ссылкой:

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пролистать наверх