Нет, я не буду выгораживать застройщиков. Строительный — это бизнес. Я за то, чтобы люди хорошо зарабатывали.
Однако, конечно, нет запредельной маржи 100 % и даже 50 %, как считают ждуны, — люди, которые годами ждут обвала цен на недвижимость.
Максимальная, которая шокировала даже экспертов с опытом 19 лет, — это маржа 35 % застройщика ГК Эталон. Эту цифру озвучила директор по маркетингу в интервью Forbes.
Для сравнения маржа ларька шавермы — более 100 %.
А у людей, которые «дружат» с инвестициями в фондовый рынок, считается нормальным годовой ROI более 40 %.
То есть у акционеров застройщиков всегда есть варианты, как более грамотно инвестировать.
Но! Цены на недвижимость растут не поэтому.
Рост цен на квартиры раздражает потенциальных покупателей. Это про нас с вами. Ошибка думать, что риелторы радуются росту цен. Всё просто — чем ниже цены на новостройки, тем у нас больше клиентов, и выше доход.
К тому же мы сами такие же люди, и тоже заинтересованы купить квартиру в Петербурге выгодно. И да, работаем в сфере услуг сектора «Строительство и недвижимость».
Вернёмся к издержкам застройщика на:
- Покупку земельного участка — до трети стоимости объекта недвижимости.
- Оплату 10 % за проектное финансирование. Цифры могу отличаться.
- Строительство социалки. Детский сад — 3 миллиарда, школа — 5, поликлиника — 7–10.
- Стоимость иностранной спецтехники и деталей к ней.
- Рост стоимости логистики и параллельного импорта.
- По словам министра строительства Ирека Файзуллина, цемент подорожал на 50 %, арматура на 30 %.
- Рост зарплат рабочих на стройках. Парни-работяги ушли на фронт, а мигранты разъехались из-за обвала рубля. Оставшимся специалистам надо платить больше.
- На неэффективную рекламу.Обратите внимание на топорную безадресную агрессивную рекламу застройщиков, которой завешен весь город и весь интернет. При том что сделать качественный проморолик про жилой комплекс или компанию стоит как один трассовый щит в месяц. Только эта инвестиция работает не месяц, а годами.
- Другие издержки застройщиков дополнят знающие люди в комментариях.
А растут ли цены, несмотря на такие издержки?
Начиная с 2018 года по 2022, цены действительно выросли суммарно на 50–70 % в рублях в зависимости от проекта.
Но в 2022 году драматически упали в долларах. Курс 50 помните? Ладно, это биржевой, в обменниках был 60 +. А сейчас?
Вторичка так же упала и в рублях.
Всё, кроме зарплат, считается в валюте. На крупные покупки россияне копят в валюте. Инвесторы рассчитывают ROI в валюте. Так принято.
В 2023 году цены на новостройки СПб номинально выросли на 7–8 %. Можно ли это считать «ростом», если официальная инфляция 8 %, а реальная гораздо выше — мы видим это в магазинах, на АЗС, в квитанциях.
По сути так называемый «рынок недвижимости», который с июля 2019 года и не рынок вовсе, не растëт, а стагнирует или даже падает, если учитывать инфляцию, а маржа застройщиков с учётом издержек не такая уж и атомная.
Вопрос ждунам: когда в России падали цены на популярные продукты?
А тех, кто считает цифры, понимает ситуацию и анализирует, приглашаем оставить заявку на бесплатную консультацию и получить персональную подробную подборку квартир в ЖК СПб: 1belik.ru/podborka
Авторские видеообзоры новостроек СПб смотрите на моём Ютуб-канале — Леонид Белик / Новостройки СПб YouTube
С уважением, Леонид Белик.
Эксперт по недвижимости, обозреватель новостроек, публицист. С 2005 года помогаю улучшить жилищные условия и выгодно инвестировать в недвижимость.
Бесплатно консультирую по недвижимости в Санкт-Петербурге: