На прошедшем в Сочи главном отраслевом форуме «Движение» представители строительной и девелоперской сферы обрисовали сложную ситуацию в секторе. Несмотря на то, что проблемы носят общий характер, их острота ощущается участниками рынка по-разному.
Ключевые тезисы и выводы форума — в нашем специальном обзоре.
Тезисы по ситуации на рынке жилья.
1. Ключевым игроком в строительной отрасли в настоящее время стали банковские институты, которые сосредоточили в своих руках значительные рычаги влияния и получают основную долю прибыли.
Их доходность практически не зависит от рыночного спроса, поскольку формируется за счёт трёх источников: ипотечного кредитования, высокопроцентных кредитов для застройщиков и бюджетных субсидий на компенсацию инфраструктурных издержек.
Данная модель доминирования финансового сектора создаёт системные препятствия для реализации национальных проектов в сфере жилищного строительства, что является предметом отдельного детального анализа.
2. В течение последних трёх лет себестоимость строительства выросла вдвое, при этом значительно изменилась её структура.
Как отмечает руководитель холдинга Legenda Intelligent Development Василий Селиванов, непосредственно затраты на возведение здания сегодня составляют менее 35 % от общей суммы.
Основная же доля расходов приходится на значительно подорожавшие сопутствующие статьи: выплаты по кредитам, стоимость земельных участков и рабочей силы, а также обязательное создание социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и маркетинг проекта.
3. Спрос на рынке недвижимости сократился из-за отмены программ льготной ипотеки и последовавшего роста цен.
В этих сложных условиях компании вынуждены искать адаптивные стратегии.
Как и кто может работать в таких условиях?
Кризис затронул всех участников рынка, однако его влияние неодинаково.
Компании, выбравшие агрессивную экспансию с привлечением дорогих кредитов и выходом в новые регионы, столкнулись с наибольшими трудностями.
Напротив, те, кто сфокусировался на комфортном сегменте, менее зависимом от ипотеки, и на самых ликвидных локациях, демонстрируют большую устойчивость.
Для поддержания операционной деятельности такие девелоперы используют накопленные финансовые резервы для предоставления покупателям рассрочек. Кроме того, благодаря эффективному маркетингу они успешно выполняют строгие требования банков-партнëров по наполняемости эскроу-счетов и темпам продаж.
| Город/регион | Количество лет | % |
| Краснодарский край | 5,6 | 77 |
| Самара | 4,8 | 61 |
| Красноярск | 3,8 | 68 |
| Казань | 3 | 61 |
| Воронеж | 2,8 | 68 |
| Ленинградская область | 2,8 | 69 |
| Московская область | 2,2 | 57 |
| Санкт-Петербург | 1,9 | 54 |
| Москва | 1,8 | 50 |
| Севастополь | 1,6 | 60 |
В таблице наглядно продемонстрирована значительная региональная неравномерность в сфере девелопмента.
В то время как плановый срок реализации товарных остатков в 2–3 года считается нормальным, его превышение указывает на наличие системных проблем.
Для финансово устойчивых застройщиков, успешно справляющихся с нагрузкой, существует прямая выгода в продажах готового жилья, так как это позволяет получать средства напрямую, минуя эскроу-счета.
В этой связи ключевым вопросом остается судьба неэффективных девелоперов из проблемных регионов, особенно в свете заявления заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина на форуме «Движение» о том, что новых программ господдержки для них не предвидится.
Хотим заверить наших читателей, что Санкт-Петербург не входит в число проблемных регионов. Что касается Ленинградской области, то, несмотря на определённые риски, связанные с объёмом накопленных застройщиками товарных запасов, область демонстрирует высокие темпы реализации жилья. Это достигнуто за счёт более привлекательной стоимости квадратного метра по сравнению с Петербургом.
Я рассматриваю три вероятных сценария развития событий.
1. Главным является существенное снижение ключевой ставки ЦБ в июле и сентябре.
Это приведёт к двум важным последствиям: снизится кредитная нагрузка на застройщиков, а хранение средств на депозитах станет менее привлекательным. Вкладчики вряд ли будут согласны блокировать деньги на длительный срок под процент, который едва покрывает инфляцию.
Для понимания масштаба: объëм депозитов физических лиц в России составляет около 60 трлн рублей. Для сравнения, расходная часть федерального бюджета — 47 трлн, бюджет Москвы — 5,7 трлн, Санкт-Петербурга — 1,5 трлн.
Важно отметить, что даже ежегодные проценты по этим вкладам достаточны для того, чтобы единовременно выкупить все предлагаемые на рынке новостройки.
Резкий рост спроса в условиях дефицита предложения закономерно приводит к росту цен. Уже сейчас ввод новых жилых проектов сократился на 20 %, а к концу года ожидается падение на 50 %. Это создает исключительное давление на рынок.
Отдельного внимания заслуживает региональная специфика. Существует риск углубления кризиса в депрессивных регионах, откуда население активно инвестирует свои сбережения в недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга.
В ближайшее время также вероятны два других сценария развития ситуации на рынке недвижимости:
2. Переход активов к банкам. Кредитные организации могут изъять имущество проблемных девелоперов в счёт погашения долгов и сами выступят в роли застройщиков.
Пример Сбербанка, который уже начал подобную деятельность, подтверждает этот тренд. В этом случае строительство будет завершено, но объекты будут реализованы по рыночным ценам через ипотечные программы.
3. Национализация застройщиков. Передача проблемных компаний государству. Проекты также будут достроены, но с высокой вероятностью упрощения и удешевления первоначальных архитектурных решений.
Активная фаза этих процессов ожидается осенью. В настоящее же время, в летний период, деловая активность традиционно снижается. Застройщики, стремясь поддержать спрос, часто предлагают не маркетинговые, а реальные скидки.
Таким образом, для осведомлëнных инвесторов и покупателей лето — это оптимальное время для выбора объектов, чтобы воспользоваться выгодными условиями и опередить осенний всплеск активности.
Присоединяйтесь к нашему Телеграм-каналу о недвижимости и городской среде Петербурга, чтобы быть в курсе лучших предложений!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.
