Заявляют одно — получается другое.
В одной новостройке в начале строительства 70 % квартир были однушками, но уже через полгода продавец уверял меня, что проект «идеально сбалансирован под семьи».
В другой — на три корпуса бизнес-класса не нашлось ни одной квартиры с окнами на две стороны. И в обоих случаях всё это было ясно заранее — достаточно было взглянуть на один-единственный документ.
Квартирография — это не раздел архитектуры, а отражение стратегии застройщика: что именно он строит и для кого.
По сути, это детализированный план распределения квартир в проекте, включающий:
Состав: количество однокомнатных, двухкомнатных, трëхкомнатных квартир, студий, квартир евроформата и «семейных» форматов.
Характеристики: их площади и типовые планировки.
Расположение: распределение по этажам, секциям и корпусам здания.
Анализ квартирографии сразу показывает цель проекта. Преобладание студий и однушек до 34 кв. м — верный признак инвестиционного проекта под аренду, а не «комфорт-класса для жизни», как бы ни изображали счастливые семьи на картинках.
И наоборот: обилие квартир от 70 кв. м с гардеробными, окнами на две стороны и террасами на нижних этажах говорит о проекте, ориентированном на людей, а не на ипотечный поток.
Кому и зачем нужна квартирография?
Архитекторам: рабочий инструмент для проектирования.
Застройщику: основа экономической модели проекта.
Отделу продаж: база материалов для сайта, презентаций и CRM.
Покупателям: способ понять суть предлагаемого продукта.
Представьте, вы ищете ЖК на 10+ лет жизни. И вдруг узнаëте: все окна — на север, а трёшки — только торцевые, да и те как три студии склеенные. Это не ошибка проекта. Это продуманное решение, заложенное в квартирографии.
Как анализировать квартирографию?
1. Анализ типов квартир:
Обратите внимание на долю студий и однокомнатных квартир. Если они составляют 60–70 % и более, задумайтесь: подходит ли вам жизнь в комплексе с такой высокой концентрацией малогабаритного жилья?
2. Оценка планировочных решений:
Изучите, есть ли окна в санузлах. Это важно для вентиляции и комфорта. Определите расположение несущих стен — они ограничивают возможности перепланировки. Проверьте, допускают ли планировки объединение квартир, если это для вас актуально.
3. Изучение распределения по этажам:
Проанализируйте, на каких этажах расположены самые удачные планировки. Если лучшие варианты находятся только на последних этажах, это может указывать на компромиссные или менее удобные планировки на остальных уровнях.
Вот парадокс девелопмента: рекламные буклеты и шоурумы рисуют «жизнь мечты», но истинные приоритеты проекта раскрывает квартирография. Это язык цифр, который обманывает куда реже, чем маркетинговые обещания.
Вопрос к вам: встречались ли вам ЖК с откровенно странным подбором квартир?
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.