Эталон комфорта: застройщики о жилье бизнес-класса в Петербурге.
В феврале на площадке популярного городского медиа «Фонтанка.ру» состоялся круглый стол с участием руководителей коммерческих и продуктовых направлений ведущих девелоперских компаний.
Ключевой темой обсуждения стал рынок новостроек бизнес-класса.
Единогласно все эксперты отметили существующие сложности с запуском новых проектов. Однако природа этих трудностей принципиально отличается от проблем, с которыми сталкивается сегмент массмаркета.
Застройщики намеренно сдерживают запуск новых массовых проектов. Эта стратегия преследует две цели: во-первых, распродать накопленные объёмы жилья на фоне снижения спроса, а во-вторых, создать искусственный дефицит и спровоцировать ажиотажный интерес.
Несмотря на рекордные показатели спроса в первом полугодии, по итогам 2024 года объём ввода новых проектов в Петербурге сократился на 20 %. В 2025 году эта тенденция только усиливается: предложение типового жилья продолжает снижаться.
Эксперты РБК приходят к аналогичным выводам.
Обо всех этих процессах мои подписчики узнают первыми. Я уже сообщал о намеренном замедлении темпов вывода новых проектов на рынок.
Рынок бизнес-класса также демонстрирует спад деловой активности, однако его причины кардинально отличаются. В противоположность массовому сегменту, проблем со спросом здесь не наблюдается.
Как уже сообщалось ранее, девелоперы, специализирующиеся на бизнес-сегменте, показали трёхкратный рост выручки и увеличили свою долю на рынке, оттеснив игроков массмаркета, которые в большей степени пострадали от отмены льготных ипотечных программ.
Рынок элитной недвижимости столкнулся с двумя ключевыми проблемами:
1. Дефицит привлекательных земельных участков. Эта фундаментальная проблема напрямую влияет на объëм предложения.
Как свидетельствуют данные консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2023 году предложение квартир бизнес-класса сократилось на 16 %, а в 2024-м спад усугубился и достиг еще 23 %.
Объëм новых лотов, поступивших в продажу в 2024 году, составил 181 тыс. кв. м или 3,8 тысяч квартир, что на 19 % меньше, чем годом ранее. По текущим оценкам экспертов, общий объëм предложения на рынке сейчас составляет 220,3 тыс. кв. м или 4,1 тысяч квартир.
Резкий рост предложения на рынке жилья бизнес-класса носит краткосрочный характер. Он обусловлен одновременным выходом в начале 2025 года трёх новых масштабных проектов на намывных территориях Васильевского острова.
На этапе старта продаж значительный первоначальный запас квартир быстро раскупается — на данную локацию уже приходится четверть всех сделок в сегменте.
Однако в среднесрочной перспективе, то есть 3–5 лет, это стандартный цикл строительства, объём предложения будет стремительно сокращаться.
В других районах города пополнение предложения сдерживается сложностями редевелопмента промышленных зон. По мнению девелоперов, основная проблема заключается в бюрократических процедурах, связанных с согласованием документов, особенно когда речь идёт о реконструкции объектов исторической промышленной застройки.
Даже финской компании, реализовывавшей проект по реконструкции ветхого здания в ТРК «Стокманн», потребовалось на это шесть лет. Стоит отметить, что проект пользовался поддержкой городской администрации ввиду его высокой политической значимости для укрепления российско-финских отношений.
В случае с российскими девелоперами ситуация иная — они не могут рассчитывать на подобные поблажки.
Многочисленные согласования способны значительно увеличить стоимость строительства, что, в свою очередь, может сделать проект непривлекательным для банкиров, утверждающих финансовые модели и выделяющих целевое финансирование.
Кроме того, городские власти прекратили выдачу разрешений на новое строительство в исторических районах, что дополнительно ужесточает условия для девелоперов.
2. Вторым ключевым фактором является ограниченная доступность и высокая стоимость кредитных ресурсов.
На рынке присутствуют лишь две строительные компании, реализующие готовое жильё, однако их объëмы производства крайне малы — не более одного объекта в пятилетку.
Следует отметить, что вся строительная отрасль функционирует на кредитные средства. В связи с этим финансовые трудности возникли у тех девелоперов, которые придерживались агрессивной, недальновидной стратегии роста, основанной на заёмном капитале.
При этом состоятельные граждане используют инвестиции в качественные новостройки не только для решения жилищного вопроса, но и как инструмент сохранения капитала от девальвации.
Согласно данным КЦ «Петербургская Недвижимость», рост цен на недвижимость бизнес-класса по итогам 2024 года составил 14 %, что почти вдвое превышает средний прирост по рынку — 7,5 %.
В условиях, когда система страхования вкладов АСВ распространяется лишь на суммы до 1,4 млн рублей, хранение крупных капиталов порядка 20–50 млн рублей на банковских счетах становится менее очевидным и привлекательным решением и теряет свою надёжность.
Как следствие, мы наблюдаем сокращение предложения на рынке элитной недвижимости, начиная с бизнес-класса. Эта тенденция противоречит интересам всех участников рынка: девелоперов, потенциальных покупателей и профессиональных экспертов.
Что вы думаете по этому поводу? Поделитесь своим мнением в комментариях.
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.
