- Расположение: район, что находится рядом, видовые характеристики.
- Качество дома, год постройки, материал стен, перекрытий, класс дома.
- Наличие или отсутствие отделки либо ремонта.
- Конкретные параметры помещения: площади, конфигурация, высота потолков, остекление и другие.
- История квартиры, способ её приобретения.
Параметров, которые влияют на стоимость квартиры, гораздо больше. Я лишь выделил основные. Давайте рассмотрим их по порядку.
1. Месторасположение продаваемого объекта недвижимости.
Районы города различаются по удалённости от центра, метро, престижу, экологии. Вид из окон может добавить как плюсов, так и минусов квартире. Понятно, что если в районе расположены промышленные предприятия, он меньше котируется. Разве что вы планируете продать квартиру одному из работников предприятия. Наоборот, наличие рядом с продаваемым объектом недвижимости рекреационных зон: парков, набережных, культурных, исторических объектов, вид на них — повышает ликвидность недвижимости. Однако не всё так просто. В центре есть всё. Стоимость недвижимости высокая. Но не всякий человек готов, например, к скученности населения. Петербург — туристический город. Центр наводнён не только туристами, но и сомнительными личностями, приезжающими на заработки. Это создает дискомфорт. Другой минус — это сложность с объектами инфраструктуры. Не всегда возможно найти рядом приличный магазин. А место для парковки авто — и вовсе не реально. Это стоит учитывать, если вы не любитель шопинга, предпочитаете покупать товары разом и в одном месте. И если вы не представляете жизнь без авто.
Изначально «спальные» районы города также не равноценны. Одно дело, например, модный Приморский район Санкт-Петербурга, где находятся 20 % готовых новостроек города, 5 станций метро и популярные объекты инфраструктуры. Другое дело, Красносельский район, где есть парки, но нет ни одной станции метро. Или Девяткино, где только метро и есть.
Ещё один момент, влияющий на цену, заключается в следующем. Справедливо, что большинство людей при улучшении жилищных условий ориентируются на район города, где привыкли жить. Приезжие на заработки и студенты — на близость к метро. То есть густонаселённые районы, имеющие несколько станций метро, привлекают больше потенциальных покупателей недвижимости как «местных», так и «приезжих». Поэтому стоимость объектов недвижимости в северных районах Санкт-Петербурга на 10–20 % выше, чем в южных районах при прочих равных.
2. Качество дома, год постройки, материал стен, класс дома.
Более 70 % всех возводимых в городе домов являются кирпично-монолитными. Что это значит? Отливается железобетонный каркас. Далее наружные стены монтируются из других материалов. Как правило, это газобетон либо кирпич. Дополнительным элементом, добавляющим дому баллов по параметру «качество», служит навесной вентилируемый фасад. Это энергосберегающая ветро- и влагозащитная конструкция, которая устанавливается сверху внешних стен. Дома по такой технологии легко можно распознать по разноцветной керамогранитной плитке, имеющей на стыках небольшие зазоры.
Монолитная технология строительства. Это когда дом буквально отливается из бетона. Рабочие собирают, формируют контур стен — собирают «форму» — опалубку. Далее в эту форму крепится или «вяжется» арматура. Затем в неё заливается бетон. Получается как бункер времён войны. Такие дома простоят 500 лет, по словам главного инженера одного из крупных застройщиков. Отметим, что просто монолит дешевле кирпич-монолита, но потребительские свойства сопоставимы за счёт энергосберегающего навесного вентилируемого фасада, который иногда монтируется на кирпично-монолитные дома и абсолютно всегда на монолитные или «железобетонные», где кирпич не используется в изготовлении внешних стен. Без навесного вентилируемого фасада дом был бы холодным. А с дорогим ветро- и влагозащитным фасадом в несколько слоёв такой дом тоже сохраняет тепло. Хотя стоит помнить, что монолит — это бюджетный заменитель кирпич-монолита. Обращайте на это внимание.
Следующий по популярности у застройщиков материал стен — это крупная панель. Это традиционная технология, получившая массовое распространение в 60–80-х годах. Одним из основных недостатков является наличие стыков между панелями. Это способствует протечкам, задуваниям, теплопотерям и образованию конденсата. Как следствие, жить в таких домах менее комфортно. Сами они менее долговечны. Однако современные крупные застройщики, такие как «ЛСР» и «ЮИТ», используют эту технологию далеко не в первозданном виде. Применяется так называемая «бесшовная» технология при монтаже плит. А сами они изготавливаются по принципу «сэндвича» с использованием различных материалов и утеплителей. Проще говоря, современное панельное, или как любят говорить застройщики, «сборно-монолитное» домостроение сейчас вряд ли существенно хуже, чем кирпично-монолитное. Пугаться не стоит. Есть даже плюсы. Например, в панельном доме стены будут идеально ровными всегда. Потому что панели изготавливают на заводе. Это сэкономит вам пару сотен на отделочных работах.
Четвёртый по популярности тип дома — это «старый добрый» кирпичный. Многие покупатели, когда слышат, что дом из кирпича, радостно потирают руки, расценивая это как преимущество. Тем не менее специалисты-строители с этим не согласны. Дело в том, что кирпичный дом в 3 раза тяжелее, например, кирпично-монолитного. Это дополнительный риск повреждения конструкции в результате усадки. Сам кирпич уже не тот, который был 100 лет назад. Он имеет множество марок и наименований. Факт, что дом из кирпича, не считается сегодня однозначным плюсом.
Почему же застройщики используют разные технологии? Ответ прост. Дело в том, что современные строительные компании строят из «подручных» материалов. У застройщиков есть свои производственные мощности. Панелей, цемента или кирпича. На этом основан выбор технологии. «Каждый купец хвалит свой товар», — гласит поговорка. Перефразируя, можно отметить, что каждый застройщик является апологетом используемой им технологии строительства. Пусть здоровая конкуренция не собьёт вас с толку.
3. Наличие или отсутствие отделки либо ремонта.
Стоит учитывать, что покупая «сырую» квартиру, то есть без отделки, вам придётся раскошелиться на ремонт. Средняя стоимость отделочных работ составляет 7 000 рублей за метр. Это только плата рабочим. Умножьте полученную сумму на два, и получится примерная стоимость отделки квартиры требуемой площади. Допустим, чтобы отделать 1-комнатную квартиру площадью 40 м2, вы потратите 500–700 тысяч рублей. Прибавьте к этому временные затраты. Отделка длится минимум месяц. Чаще до полугода. Особенно если квартира большая, и рабочих вы нанимали частным образом в целях экономии.
Наличие или отсутствие отделки — важнейший нюанс, который стоит учитывать при определении цены продажи.
Как грамотно определить стоимость ремонта?
Дело в том, что многие продавцы «вторички», вспоминая сколько сил и средств было ими потрачено, чтобы привести квартиру в «божеский вид», закладывают эти траты в стоимость. Не торопитесь это делать без достаточных оснований.
Большинство потенциальных покупателей ориентируются преимущественно на соотношение цены и площади квартиры и не придают существенного значения стоимости последующего за покупкой ремонта. Происходит это потому, что многие не знают, сколько стоит качественно отделать квартиру, так как не сталкивались с этим вопросом. Люди стремятся купить большую площадь за свои «кровные» или выделенные банком деньги. «Отделка подождёт», — рассуждают такие покупатели. Поэтому если вы сделаете дорогой ремонт, квартира подорожает в лучшем случае на его стоимость. Стоит ли игра свеч? Лучше обойтись предпродажной подготовкой. Это косметический ремонт плюс генеральная уборка квартиры.
Не стоит делать глобальный ремонт перед продажей, так как эти затраты большинство покупателей не оценит. Лучше дать скидку, если квартира «убитая». Причём скидка в пару сотен не покроет последующих затрат на ремонт, зато обеспечит вам лояльность покупателей.
Кто-то возразит: «Квартира после ремонта выглядит привлекательней. Продаёт сама себя». Да, но не думайте, что покупатели будут ахать от восторга. У всех людей разные вкусы, цветовые предпочтения. Даже если выдержать колор в нейтральных тонах, вряд ли этому обрадуется эксцентрик или человек с развитым эстетическим вкусом.
Отделку перед продажей лучше заменить на «хоумстейджинг» — предпродажную подготовку, косметический ремонт и наведение марафета. Как в автобизнесе. Выгоднее «замазать» трещины, чем менять элемент кузова, чтобы добиться внешней привлекательности.
4. Параметры самой квартиры. Площади помещений. Наличие либо отсутствие балкона, террасы, лоджии.
Большинство покупателей выросло в малогабаритных «советских» квартирах. Поэтому естественным считается стремление к большей, чем у родителей кухне и более просторным комнатам. Ввиду этого, если вы продаёте типовую квартиру без выдающихся характеристик, не стоит обращать на площади пристальное внимание в рекламе и при общении с покупателями. При назначении цены необходимо свести значение этого параметра к минимуму.
Другое дело, если продаваемая квартира выделяется площадью какого-либо помещения. Вне всякого сомнения, это отличие можно превратить в «изюминку». Большой балкон, просторную спальню, кухню, даже холл можно преподнести как конкурентное преимущество. Не стесняйтесь в эпитетах, когда будете общаться с потенциальными покупателями квартиры. И разумеется, сделайте такое помещение центральным «экспонатом» при показе.
Однако имейте в виду, что любую характеристику квартиры опытный риелтор, нанятый покупателями, может превратить в минус. Например, большие комнаты, как правило, в ущерб кухне либо холлу. Будьте уверены, что при торге может получиться так, что покупатель-бизнесмен, который бывает на кухне, только если заблудится в квартире, вдруг по словам риелтора, окажется гурманом и кулинаром, коротающим на кухне всё свободное время. За большую площадь лоджии «придётся платить по квитанциям», при этом она не является «полезной» — скажет риелтор при торге. Совмещенный санузел — это очередь в туалет, а не больше пространства под ванную. Большой коридор съедает полезную площадь. Маленький — некуда поставить шкаф, негде хранить вещи… Словом, учитывайте возможные возражения. А лучше доверьте продажу квартиры специалисту-риелтору. Пусть он толкует с коллегой «на равных», договаривается в вашу пользу.
5. История квартиры и способ её приобретения.
Истории могут быть разные, способы приобретения тоже. Если вы верите в «энергетику» и не хотите рассказывать покупателям триллер, лучше придумать легенду. В переговорах с клиентами не должен звучать негатив. Помните, большинство людей покупает недвижимость раз в жизни. Это самая значительная покупка. Не стоит рассказывать про дождь в ясный день. Лучше заранее продумать ответы на возможные неприятные вопросы. Бывают случаи, когда красиво рассказанная история успеха, ваша или прежних владельцев, содействуют сделке. Но как правило, информацию о судьбах, жизненных ситуациях лучше оставить при себе. Покупатель строит свою судьбу. Покупаемая квартира для него всегда новая. Помните об этом.
В заключение стоит отметить, что в цену, которую вы видите в объявлениях, входят комиссионные риелторов. Обычно это 3–8 % от стоимости. Эта цифра зависит от объёма услуг, которые предоставляет риелтор. Одно дело — разместить объявление в бесплатных базах и платно провести нотариальную сделку. И другое дело — превратить вашу квартиру в бестселлер, хит продаж, используя мощные современные инструменты. От чего зависит размер вознаграждения риелтора — расскажу отдельно. Пока посоветую задавать как можно больше вопросов специалисту, которого вы фактически планируете нанять на работу, то есть для продажи вашей квартиры. Здесь важны не только его «опыт на рынке недвижимости» или громкое имя агентства, но и способы, которыми он планирует привлекать покупателей. Кроме этого, несколько сотен продавцы закладывают «на торг». Вычтите эти цифры, учтите приведённые рекомендации и получите адекватную рынку стоимость квартиры.
