Телефонные войны на рынке новостроек: почему для застройщика жалобы дольщиков опаснее строительного брака? Разбор эксперта по недвижимости.
История одного подписчика и несколько неудобных вопросов после форума девелоперов. Часть первая.
Недавно мне написал подписчик. Не пожаловаться на кривые стены. Не спросить, где купить квартиру. И даже не попросить подобрать новостройку СПб. Он написал всего одну фразу: «Спасибо. Благодаря Вашим обзорам я не купил квартиру, в которую уже почти влюбился».
Согласитесь, необычная благодарность. Зачем вообще нужны обзоры жилых комплексов?
Мы созвонились. Оказалось, несколько месяцев человек выбирал недвижимость Петербурга. Как и большинство покупателей, сначала смотрел красивые рендеры, рекламные ролики и презентации отдела продаж. Потом начал смотреть мои обзоры. И вдруг понял одну простую вещь.
Квартиру стоимостью 15–20 миллионов рублей нельзя выбирать по красивой картинке. Её нужно выбирать головой. Именно поэтому в своих обзорах я редко концентрируюсь на поиске строительных недостатков. Для этого существует приёмка квартиры. Меня гораздо больше интересует то, что невозможно исправить шпаклёвкой:
- Локация.
- Транспортная доступность.
- Инфраструктура района.
- Будущие станции метро.
- Качество городской среды.
- Архитектурная концепция.
- Надёжность застройщика.
- Экономика проекта.
Именно поэтому несколько лет назад мы разработали собственную методику объективного выбора квартиры. Не по рекламе. Не по красивым обещаниям. А по десяткам измеримых критериев.
Подписчик посмотрел несколько наших обзоров, сравнил разные жилые комплексы, съездил на локации и купил совсем другой проект. И знаете, что меня зацепило больше всего? Он не сказал: «Спасибо, что убедили». Он сказал: «Спасибо, что помогли разобраться».
Именно ради этого и существует отраслевая публицистика. Не чтобы кого-то хвалить. Не чтобы кого-то уничтожать или собирать просмотры на скандалах. А чтобы человек, покупающий квартиру в новостройке СПб, понимал, что именно он покупает.
Но, похоже, некоторым это уже не нравится. На днях на форуме девелоперов «Движение» один из руководителей крупной строительной компании предложил жёстче бороться с отраслевыми блогерами и публицистами, которые снимают строительные недостатки и распространяют такие материалы.
История быстро вышла за пределы профессионального сообщества. Её начали обсуждать журналисты, общественность и даже депутаты Государственной Думы. И знаете, какая мысль не выходит у меня из головы? Получается, проблема уже не в строительных недостатках? Проблема — в людях, которые их показывают?
Любопытная эволюция. Когда-то репутацию строительной компании портили плохо построенные дома. Теперь, судя по отдельным заявлениям, главным врагом становится человек с телефоном. Хотя телефон ничего не строит. Он всего лишь показывает реальность. И если реальность выглядит не лучшим образом, может быть, стоит бороться не с камерой, а с тем, что в неё попадает?
Почему девелоперы так нервничают? И почему это не оправдание? Можно ли понять девелоперов?
Наверное, да. Сегодня рынок недвижимости переживает один из самых сложных периодов за последние годы. Рыночная ипотека остаётся практически недоступной большинству покупателей. Банки продолжают зарабатывать на высокой ключевой ставке. Девелоперы обслуживают дорогие проектные кредиты. Семейную ипотеку продолжают обсуждать в сторону дальнейшего ужесточения.
А впереди рынок ждёт ещё одно серьёзное испытание — после 01 июля вступают в силу новые ограничения семейной ипотеки, которые ещё сильнее сократят число потенциальных покупателей. Другими словами, строительный рынок оказался зажат между дорогими деньгами, падающим спросом и высокой себестоимостью строительства.
Но знаете, что меня удивляет больше всего? Некоторые представители отрасли почему-то делают вывод, что главная проблема — не качество продукта, а те, кто этот продукт публично оценивает.
Государство уже пошло навстречу отрасли. Давайте вспомним недавнюю историю. За последние два года государство приняло сразу несколько решений, которые заметно снизили финансовую нагрузку на застройщиков. Были введены моратории на взыскание отдельных видов неустоек, переносились сроки исполнения требований покупателей, менялся порядок расчёта компенсаций. Всё это объяснялось необходимостью поддержать строительную отрасль в сложный период.
Я прекрасно понимаю эту логику. Если отрасль остановится, плохо будет всем. Но у любой поддержки есть обратная сторона. Покупатели фактически потеряли часть инструментов защиты своих прав. Именно поэтому сегодня доверие к застройщикам должно строиться не на красивых презентациях, а на качестве продукта.
Камера не создаёт строительный брак. Очень часто можно услышать: «Блогеры хайпуют на недостатках». Возможно, кто-то действительно так делает. Но давайте честно ответим себе на простой вопрос. Разве камера создаёт кривые стены? Разве телефон устанавливает окна с нарушением технологии? Разве оператор укладывает плитку с перепадами? Конечно нет.
Камера лишь фиксирует то, что уже существует. Поэтому бороться нужно не с видео. Бороться нужно с причинами, из-за которых эти видео появляются. Проблема гораздо глубже.
Мы много говорим о новостройках СПб, но редко обсуждаем то, что происходит на самой стройке. Во всём мире строительная отрасль постепенно автоматизируется:
- Роботизированная кладка.
- 3D-печать конструкций.
- Цифровой контроль качества.
- Искусственный интеллект в проектировании.
У нас же многие компании по-прежнему делают ставку на дешёвый ручной труд. Иногда складывается впечатление, что инвестировать в технологии оказалось сложнее, чем найти очередную бригаду рабочих.
Конечно, нельзя обобщать. На рынке есть компании, которые действительно внедряют современные технологии, автоматизацию и цифровой контроль качества. Именно они, на мой взгляд, будут выигрывать конкуренцию в ближайшие годы. Но если отрасль хочет говорить о будущем, начинать стоит именно с этого. Не с борьбы против телефонов. А с повышения качества строительства.
Есть одна простая мысль. Хорошую репутацию создают не PR-службы. Не рекламные кампании. И даже не блогеры. Её создают дома, в которых людям хочется жить. И если отраслевой публицист помогает покупателю сделать более осознанный выбор, то он не враг строительной отрасли. Наоборот. Он помогает рынку становиться взрослее.
Продолжение следует. Во второй части — почему эта история стала шансом для сильных застройщиков, а не проблемой для рынка?
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.
